Beleggers hebben de vastgoedsector de afgelopen maanden flink afgestraft. Toch ziet Folmer Pietersma, fondsbeheerder van Robeco Property Equities, nog steeds interessante beleggingsmogelijkheden. Hij signaleert vier trends waar beleggers van kunnen profiteren.

De malaise op de beurzen is niet voorbijgegaan aan de vastgoedmarkt. Sinds begin augustus is de MSCI World/Real Estate-index bijna 20 procent in waarde gedaald (peildatum: 5 oktober), ongeveer vergelijkbaar met wereldwijde aandelen. Dit betekent echter niet dat vastgoed geen aantrekkelijke beleggingscategorie is, meent Folmer Pietersma, fondsbeheerder van Robeco Property Equities. "De sector is na de recente correctie aantrekkelijk gewaardeerd. Bovendien hebben veel vastgoedbedrijven een hoog dividendrendement."
Pietersma signaleert verder vier trends waar beleggers slim op in kunnen spelen. Maar een kritisch oog is volgens hem wel onmisbaar, want de vastgoedsector is heel divers.

Trend 1: hoogwaardig winkelvastgoed
In het winkelvastgoed tekent zich een steeds scherpere tweedeling af tussen hoogwaardig en secundair vastgoed, stelt Pietersma. Hij ziet een toenemende schaarste aan vastgoed uit de eerste categorie: hoogwaardige winkelcentra op toplocaties. De vraag hiernaar neemt wereldwijd toe, terwijl het aanbod van nieuw hoogwaardig vastgoed wat stagneert. "Sinds de uitbraak van de kredietcrisis is het voor vastgoedpartijen moeilijker geworden om nieuwe projecten te financieren. Hierdoor wordt er slechts zeer beperkt bijgebouwd."

Trend 2: hoogwaardig kantoorvastgoed
Een vergelijkbare tweedeling doet zich voor in de kantorenmarkt. Ook hier is 'prime' vastgoed het meest gewild: hoogwaardige kantoren in belangrijke zakendistricten als Manhattan, Londen en enkele Aziatische steden. "Gebouwen die efficiënter zijn in het gebruik en zuiniger in het energieverbruik, zijn erg in trek. Huurders kijken verder dan alleen de huurprijs", aldus Pietersma. "Bovendien zijn veel bedrijven aan het consolideren. Ze brengen het aantal kantoorlocaties terug en concentreren zich op de beste, meest centrale locaties."

Trend 3: gespecialiseerd vastgoed
Een ander segment dat sterk in trek is, is gespecialiseerd vastgoed, zoals datacenters, ziekenhuizen en verzorgingstehuizen. "Hier is de impact van economische stagnatie minder voelbaar, licht Pietersma toe. "De vraag naar datacenters blijft redelijk op peil. Dat geldt ook voor de zorgsector, die wordt geconfronteerd met de vergrijzing."
Ook de markt voor huurwoningen staat er relatief goed voor. Dit geldt met name in de Verenigde Staten, waar de woningmarkt zwaar is getroffen door de kredietcrisis. "De huurmarkt neemt daar een grote vlucht. Jarenlang werd woningbezit gestimuleerd, maar nu zijn Amerikanen wars van risico's geworden", zegt Pietersma. "Bovendien zijn Amerikanen van nature vrij mobiel. Nu de huizenmarkt stagneert, willen ze niet het risico lopen vast te zitten aan een huis dat ze niet kunnen verkopen." Volgens Pietersma is het voor beleggers wel belangrijk om in dit segment heel selectief te zijn. "De huurmarkt zit niet overal in de lift. Er zijn ook regio's die kampen met veel leegstand."
In Nederland neemt de huurmarkt nog geen grote vlucht. Maar daar kan volgens Pietersma wel een kleine kentering in komen nu starters -mede door de aangescherpte hypotheekregels- steeds lastiger een woning kunnen financieren.

Trend 4: opkomende markten
De hoge economische groei in opkomende markten zorgt voor een gestaag toenemende vraag naar winkel- en kantoorvastgoed. Daar profiteren diverse vastgoedpartijen uit opkomende en ontwikkelde landen van. Ook hier geeft Pietersma de voorkeur aan het prime-segment.
Een focus op hoogwaardig vastgoed is een goed selectiecriterium voor vastgoedbeleggers. Maar ook de onderneming zelf moet hoogwaardig zijn, vindt Pietersma. "Een bedrijf moet sterke financiële cijfers laten zien en beschikken over een goede balans en een goede, gediversifieerde funding." Hij vindt het positief als een vastgoedbedrijf voor de financiering niet uitsluitend leunt op bankleningen, maar ook een beroep kan doen op de kapitaalmarkt, door emissies van aandelen en obligaties.

Beursnotering
Hoogwaardig vastgoed is vooral in handen van beursgenoteerde bedrijven, stelt Pietersma. De focus van Robeco Property Equities ligt dan ook op deze categorie, met een voorkeur voor grotere ondernemingen: "Grote bedrijven hebben schaalvoordeel en een grotere spreiding in hun vastgoedportefeuille."
De beursnotering zelf heeft ook voordelen, meent Pietersma. "Beursgenoteerde bedrijven zijn vaak transparanter. Ze staan op de radar bij beurstoezichthouders en analisten en moeten voldoen aan hogere eisen op het gebied van financiële verslaggeving. Bovendien scoren beursgenoteerde vastgoedbedrijven vaak ook beter op het gebied van milieu, goed ondernemingsbestuur en sociale aspecten."